Guide pratique du Ministère du logement et de la chambre des notaires. Edition 2019

Fiscalité régime de la TVA

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■ RÉSIDENCE PRINCIPALE

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Acquisition d’un bien existant 

Exonéré de TVA

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Acquisition d’un nouveau bien (sur plan, vente en état futur d'achèvement) 

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Le taux de TVA super-réduit de 3% sur la part construction jusqu’à 357 143 € et 17% au-dessus est d'application.

Les contrats de réservation et compromis de vente doivent être signé à TVA 17%. La demande d'application du taux de TVA super-réduit et/ou le remboursement sera faite lors de l'acte notarié.

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La part terrain est exonérée de TVA

L’avantage fiscal de 50 000 € résultant de l’application du taux de TVA super-réduit de 3% devra être remboursé dans le cas où le bien n’est pas alloué comme résidence principale au cours des 2 premières années après l’achèvement. L'année courante de l'achèvement ne faisant pas objet.

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■ INVESTISSEMENT LOCATIF

Acquisition d’un bien existant 

Exonéré de TVA

Acquisition d’un nouveau bien (sur plan, vente en état futur d'achèvement) 

Le taux de TVA 17% est d'application sur la part construction

La part terrain est exonéré de TVA.

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Droit d'enregistrement

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■ RÉSIDENCE PRINCIPALE

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Acquisition d’un bien existant 

Frais d’enregistrement 6% + 1% de frais de transcription

Seulement d'application sur la part terrain d’un nouveau bien (sur plan, vente en état futur d'achèvement) 

Le Crédit d’impôt dit "Bëllegen Acte"

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 Chaque personnes physique a le droit de profiter du crédit d'impôt à hauteur de 20 000 € par personne (40 000 € en cas de déclaration conjointe) qui sont déductible sur les droits d’enregistrement.

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Si le crédit d’impôt n’est pas entièrement utilisé lors d'une première acquisition d’un bien, le solde peut être utilisé lors d'une seconde acquisition.

Dans le cas où le bien acheté serait loué ou vendu dans un délai de 2 ans, l’avantage fiscal résultant de l’application du crédit d’impôt doit être remboursé.

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■ INVESTISSEMENT LOCATIF

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Acquisition d’un bien existant 

Frais d’enregistrement 6% + 1% de frais de transcription

Seulement d'application sur la part terrain d’un nouveau bien (sur plan, vente en état futur d'achèvement) 

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Faire un achat en vue de la revente est possible sous certaines conditions :

• Avance de 7,2% de frais d’enregistrement (au lieu de 6%) + 1% de frais de transcription

• Si une revente est réalisée endéans un délai de 2 ans, 6% de frais d’enregistrement sont remboursés  (résultant en un droit d’enregistrement de 2,2%)

• Si la revente est réalisée après 2 ans et avant 4 ans,  4,8% de frais d’enregistrement sont remboursés  (résultant en un droit d’enregistrement de 3,4%)

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Revenu net de location

• Le revenu net de location est égal au revenu locatif brut moins les dépenses déductibles

• Le revenu locatif brut est égal au loyer payé par le locataire

• Les dépenses déductibles sont celles supportées par le propriétaire et comprennent :

Les intérêts et charges liées au financement du bien (y compris le droit d’enregistrement hypothécaire et les frais de notaire)

Les frais de gestion locative

L’impôt foncier

Les charges communales

L’entretien et les réparations

Les primes d’assurance

L’amortissement du bien

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• Les investissements locatifs sont amortissables selon la méthode linéaire. Le prix d’acquisition amortissable exclut la valeur du terrain et inclut le droit d’enregistrement, les frais de notaire et les autres charges éventuelles sur l’acquisition du bien (s’il n’y a pas de division dans l’acte de vente, la valeur du terrain est considérée représenter 20% du prix d’acquisition)

• Les taux d’amortissement sont basés sur l’année d’achèvement d’un bien et de la manière suivante :

1. 6% par an pour les 6 premières années

2. 2% pour les 54 années suivantes

3. 3% après 60 ans

• Lorsque le revenu net de location est négatif, il est déductible des autres revenus imposables du/des contribuable(s) (comme le revenu salarié)

L'Impôt foncier à Luxembourg

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■ RÉSIDENCE PRINCIPALE

• Calculé sur base de la valeur unitaire d’un bien déterminé par l’administration fiscale luxembourgeoise

• Le taux d’impôt foncier varie d’une commune à l’autre

• L’impôt foncier est généralement minimal.

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■ INVESTISSEMENT LOCATIF

• Calculé sur base de la valeur unitaire d’un bien déterminé par l’administration fiscale luxembourgeoise

• Le taux d’impôt foncier varie d’une commune à l’autre

• L’impôt foncier est généralement minimal (p.ex. +/- 150 € pour un appartement de 500 000 € à

La Plus-Value

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■ RÉSIDENCE PRINCIPALE

• Exonérée d’impôt

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• A des fins de clarification, l’exonération fiscale de la plus-value est applicable lorsque:

a) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale depuis l’acquisition ou l’achèvement; ou

b) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale les 5 années avant la vente (p.ex. si le contribuable a loué le logement avant de l’utiliser comme sa résidence principale); ou

c) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu, le logement constitue sa résidence principale et le logement est vendu pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc) ou professionnelles (changement de résidence) (p.ex. si le contribuable a loué le logement avant de l’utiliser comme résidence principale, mais le contribuable est obligé de déménager pour des raisons professionnelles) ; ou

d) Dans le cas de a., b. et c. ci-dessus lorsque la vente a lieu l’année suivant le déménagement de l’occupant dans une nouvelle résidence principale; ou

e) Le contribuable n’occupe pas le logement lorsque la vente a lieu, n’est pas propriétaire/occupant d’un autre logement et a déménagé du logement pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc) ou pour des raisons professionnelles (changement de résidence) (p.ex. si le contribuable a déménagé de son logement dont il est propriétaire depuis plus d’un an pour louer un logement plus grand suite à la naissance de jumeaux)

■ INVESTISSEMENT LOCATIF

Bénéfice de spéculation (court terme)

• Applicable lorsque le bien est vendu jusqu’à 2 années après l’acquisition de celui-ci

• Correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d’agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d’acquisition (y compris le droit d’enregistrement, les frais de notaires et autres charges éventuelles sur le prix d’acquisition)

• Imposé au taux d’imposition marginal (càd maximum 45,78%) sans déductions applicables

Plus-value de cession (long terme)

• Applicable lorsque le bien est vendu plus de 2 ans après son acquisition

• Correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d’agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d’achat réévalué (y compris le droit d’enregistrement, les frais de notaires et autres charges éventuelles sur le prix d’acquisition du bien)

• Le coefficient de revalorisation est déterminé par l’administration fiscale dépendant de la période de détention de la propriété

• Un abattement forfaitaire de 50 000 € par contribuable et 100 000 € en cas de déclaration conjointe s’applique tous les 10 ans

• Si l’abattement forfaitaire n’est pas entièrement utilisé dans une période de 10 ans, il peut être utilisé sur un gain à long-terme ultérieur

• Imposé à la moitié du taux d’imposition global sur le revenu (c.à d. un maximum de 22,89%)